Eine Aktiengesellschaft war Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten in Genf. Der monatliche Mietzins betrug Fr. 8‘250.-. Das Mietverhältnis konnte alle zwei Jahre mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten auf Ende März gekündigt werden.
Die Mieterin wollte die Mietlokalitäten vorzeitig verlassen und offerierte deshalb Ende Februar 2010 einen Ersatzmieter. Dieser wurde vom Vermieter nicht akzeptiert. Auf Ende Mai 2010 räumte die Mieterin die Mieträumlichkeiten. Zurück blieben nur eine Schachtel und ein paar Kabel. Ebenfalls auf Ende Mai 2010 wurden die Schlüssel zurückgegeben. Am 9. August 2010 kam es zur Rückgabe mit schriftlichem Übergabeprotokoll. Letzteres wurde von der Mieterin nicht unterzeichnet.
In der Folge macht der Vermieter verschiedene Forderungen gegen die Mieterin geltend, so über Fr. 40‘000.- für Mietzinsen und Nebenkosten vom 1. Juni bis zum 15. November 2010, einen kleineren Betrag für die Kosten der Suche nach einem neuen Mieter und ebenfalls rund Fr. 45‘000.- für die Behebung von Schäden in den Geschäftsräumlichkeiten. Hinzu kamen ein paar weitere Kosten.
Vor Bundesgericht waren nur noch die rund Fr. 45‘000.- für die Behebung von Schäden strittig. Das Bundesgericht äusserte sich in der Entscheidung (BGer in 4A_388/2013) zu den Voraussetzungen der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache und zu den Obliegenheiten des Vermieters bei der Rückgabe.
Vorzeitige Rückgabe der Mieträumlichkeiten
Die vorzeitige Rückgabe von Mieträumlichkeiten ist in Art. 264 OR geregelt. Der Mieter befreit sich von seinen Pflichten, wenn er dem Vermieter einen Nachmieter präsentiert, welchen dieser nach Treu und Glauben nicht zurückweisen kann. Gelingt dies nicht, bleibt der Mieter bis zum nächsten Kündigungstermin für die Mietzinsen und Nebenkosten zahlungspflichtig. Der Vermieter muss sich aber anrechnen lassen, was er mit den Mieträumlichkeiten verdient hat oder hätte verdienen können. Die Rückgabe setzt subjektiv die klare Absicht des Mieters voraus, die Mietsache zu verlassen und nicht mehr zu gebrauchen. Objektiv hat er die Mieträume vollständig zu räumen und alle Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben. Vorgängig hat er die Räume zu reinigen. Im vorliegenden Fall waren diese Voraussetzungen der Rückgabe erfüllt. Die Räume waren Ende Mai 2010 leer; alle Schlüssel wurden der Verwaltung übergeben.
Obliegenheiten des Vermieters nach der Rückgabe
Wenn eine Mietsache zurückgegeben wird, hat der Vermieter diese zu prüfen und Mängel der Mietsache dem Mieter sofort zu melden. Mängel, die bei einer normalen Prüfung nicht festgestellt werden können, sind sofort nach der späteren Feststellung dem Mieter zu melden.
Aus der Obliegenheit, Mängel sofort dem Mieter zu melden, wird die schnelle Prüfung der Mietsache nach der Rückgabe gefordert. Für die Bemessung der konkreten Dauer sind grundsätzlich alle Umstände des Einzelfalles zu beachten. Die Lehre gibt dem Vermieter zwei oder drei Arbeitstage, teilweise eine Woche Zeit. Die kantonale Rechtsprechung betrachtet eine Frist von 3 Wochen oder einem Monat als zu lang.
Im vorliegenden Fall waren über zwei Monate nach der Rückgabe Ende Mai 2010 verstrichen. Erst anfangs August 2010 wurden seitens des Vermieters der Zustand der Mietsache geprüft und die Mängel gerügt.
Die Nichteinhaltung der kurzen Frist für Prüfung und Rüge führte zur Verwirkung des Rechts des Vermieters, die Mängel auf Kosten des Mieters beheben zu lassen. Die vom Vermieter für die Mängelbehebung geltend gemachte Forderung wurde deshalb abgewiesen.
Fazit
Wenn der Mieter die Mietsache zurückgibt, hat der Vermieter sofort zu reagieren. Er hat die Mietsache zu überprüfen und Mängel, wofür er den Mieter verantwortlich machen will, umgehend dem Mieter mitzuteilen. Prüfung und Anzeige sollten zwei bis drei Arbeitstagen nach der Rückgabe abgeschlossen sein. Wird diese kurze Frist nicht eingehalten, riskiert der Vermieter die Verwirkung seiner Rechte.
