I. Problemstellung
Im Mietvertrag einigen sich Mieter und Vermieter immer wieder über Modalitäten der Mietzinsgestaltung. Insbesondere geht es dabei um Regelungen, unter welchen Umständen der Mietzins angepasst werden soll oder eben nicht. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob der Mieter auf sein Recht, bei einer Hypothekarzinssenkung eine Mietzinsreduktion geltend zu machen, bei Mietvertragsabschluss rechtsgültig verzichten kann.
II. Massgeblicher Sachverhalt
Dem Bundesgericht wurde in diesem Zusammenhang der folgende Sachverhalt vorgelegt:
In einem Mietvertrag legten Mieter und Vermieter schriftlich fest, dass der Hypothekarzinsfuss keinen Einfluss auf die Mietzinsgestaltung habe. Insbesondere wurde folgende Klausel vereinbart:
„Schwankungen des Hypothekarzinses werden bei der Festsetzung des Mietzinses nicht berücksichtigt Landesindex 100.40 Punkte“.
Trotz dieser klaren Klausel verlangte ein Mieter eine Reduktion des Mietzinses, weil der Hypothekarzinsfuss nach Vertragsabschluss massiv gefallen war.
III. Letztinstanzliches Urteil des Bundesgerichts vom 26. Oktober 2006 (4C.203/2006)
1. Schritt 1: Auslegung des Vertrages
In seinem Urteil vom 26. Oktober 2006 (4C.203/2006) nahm das Bundesgericht zunächst eine Auslegung der obigen Klausel vor. Es hält zur Auslegung fest, dass eine Vertragsklausel nach dem Vertrauensprinzip auszulegen sei. Entscheidend sei, wie eine Vertragsklausel nach Treu und Glauben aufgrund aller massgeblichen Umstände verstanden werden durfte und musste. Auch ein vom Wortlaut klarer Text könne auslegungsbedürftig werden, wenn andere Vertragsklauseln, das Ziel des Vertrages oder Umstände des Vertragsabschluss Zweifel aufkommen lassen, ob der vermeintlich klare Wortlaut den wahren Absichten der Parteien entsprechen.
Im vorliegenden Fall lagen solche speziellen Umstände nicht vor. Die Auslegung folgte deshalb dem objektiven und klaren Wortlaut. Gemäss Vertrag hat der Mieter darauf verzichtet, eine Mietzinsreduktion wegen fallendem Hypothekarzins geltend zu machen.
2. Schritt 2: Umfang der Dispositionsfreiheit
Mit der Auslegung der Vertragsklausel aber war der Fall noch nicht entschieden. Es stellte sich die zusätzliche Frage, ob die Parteien die obige Vertragsklausel überhaupt abschliessen durften oder ob nicht zwingendes Recht entgegensteht.
Zur Dispositionsfreiheit der Parteien führt das Bundesgericht aus, dass in der Schweiz im Allgemeinen der Grundsatz der Vertragsfreiheit gilt. Es sind also die Vertragsparteien, welche den Vertragsinhalt bestimmen. Die Parteien haben sich dabei allerdings an die zwingenden Bestimmungen des Gesetzes zu halten. Eine solche zwingende Bestimmung stellt Art. 270 a OR dar. Gemäss Art. 270 a OR kann der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses fordern, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen wesentlicher Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Das Gesetz bietet den Mietparteien im Zusammenhang mit der Mietzinsgestaltung eine endgültige Lösung an, welche den Interessen beider Parteien dient. Davon dürfen die Parteien durch Parteivereinbarung nicht abweichen. Nicht einmal durch einen Rahmenmietvertrag kann das Recht des Mieters, eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen, eingeschränkt werden.
Der Hypothekarzins stellt zudem eine massgebliche Berechnungsgrundlage nach Art. 270 a OR dar. Nachdem das System der Mietzinsgestaltung auf einer theoretischen Finanzierungsstruktur einer Liegenschaft beruht und durch standardisierte Weitergabe von Hypothekarzinsveränderungen charakterisiert wird, spielt es auch keine Rolle, dass die massgebliche Liegenschaft vollständig eigenfinanziert ist.
3. Schritt 3: Einwendung des Rechtsmissbrauchs
Am Schluss hatte das Bundesgericht noch den Einwand des Vermieters zu prüfen, der Mieter würde sich, indem er sich auf die Nichtigkeit der Klausel berufe, rechtsmissbräuchlich verhalten. Aber auch dieser Einwand wurde zurückgewiesen. Die Berufung auf die Nichtigkeit der Klausel durch den Mieter ist nicht rechtsmissbräuchlich. Die beurteilte Vertragsklausel stammt nämlich vom Vermieter und nicht vom Mieter. Es ist auch nicht nachgewiesen worden, dass der Mieter zum Voraus über die Nichtigkeit der Klausel informiert gewesen sei und die Klauseln in Kenntnis der Nichtigkeit vereinbart hat.
4. Konsequenzen für den zu beurteilenden Fall
Aufgrund des Urteils konnte der Mieter eine Mietzinsreduktion wegen Fallens des kantonal massgeblichen Hypothekarzinses durchsetzen, obwohl er im Mietvertrag unterschrieben hatte, dass diese Herabsetzung vorliegend keine Rolle spielen dürfe.
IV. Würdigung des Urteils
Das Urteil setzt die strenge Praxis des Bundesgerichts fort, bei der Gestaltung des Mietzinses die Parteiautonomie umfassend zurückzudrängen. Das Mietrecht bietet nach Auffassung des Bundesgerichts im Zusammenhang mit der Mietzinsgestaltung eine abschliessende und die Interessen beider Parteien berücksichtigende Ordnung. Die Materie, nämlich die Mietzinsfestlegung bei sich ändernden Verhältnissen, ist gemäss dem Bundesgericht schon komplex genug und darf deshalb nicht durch Parteivereinbarungen noch komplexer ausgestaltet werden.Eine Berufung auf rechtsmissbräuchliches Verhalten des Mieters kommt zudem nur in Ausnahmefällen zum Tragen. Dass schliesslich die Vermieterund Mieterverbände in Zukunft beabsichtigen, den Mietzins von der Änderung des Hypothekarzinssatzes zu entkoppeln, sei ein rechtspolitisches Anliegen und dem Gesetzgeber zu überlassen. Das Gericht habe die bestehenden Gesetze anzuwenden.
