Informationen können teuer sein. Wer eine Liegenschaft hat und diese verkaufen will, zieht meist einen Immobilienmäkler bei. Dieser kennt den Markt und kann dem Eigentümer gute Interessenten nachweisen oder den Verkauf der Liegenschaft gar vermitteln. Ist die Liegenschaft einmal verkauft, kommt die Rechnung des Mäklers ins Haus. Oft ist diese recht hoch und kann in keinem Verhältnis zum entstandenen Aufwand stehen. Der Verkäufer ist mit der Höhe nicht selten unzufrieden und will sie anfechten. Das Bundesgericht hat die bisherige Praxis zur Höhe von Mäklerlöhnen in einem neueren Entscheid zusammengefasst (BGE 138 III 669 ff. = Pra 2013 Nr. 55).
Sachverhalt
Der Sachverhalt, welcher dem Bundesgericht unterbreitet wurde, ist kurz erklärt.
Die beiden Parteien schlossen am 14. Dezember 2007 einen Mäklervertrag ab. Es wurde ein indikativer Verkaufspreis für eine Immobilie von Fr. 3‘950‘000.00 abgemacht. Der Mäklerlohn sollte 3% betragen, plus MWSt von damals 7.6%.
Das Objekt wurde in der Folge im Internet platziert. Zudem wurde eine Verkaufsdokumentation erstellt. Am 4. Februar 2008 wurde die Liegenschaft für Fr. 3’800‘000.00 verkauft.
Die Vorinstanz schützte den Mäklerlohn im Betrag von Fr. 122‘664.00 (3% vom Verkaufspreis von Fr. 3‘800‘000.00, also Fr. 114‘000.00, plus MWSt von 7.6%, also Fr. 8‘664.00).
Der Auftraggeber wehrte sich gegen diesen Mäklerlohn mit dem Argument, es sei gar kein Aufwand entstanden und der Mäklerlohn sei deshalb zu hoch.
Rechtliches
Der vereinbarte Mäklerlohn kann vom Richter überprüft werden. Art. 417 OR sieht vor, dass dann, wenn für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Grundstückverkaufes ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vereinbart wurde, dieser vom Richter auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabgesetzt werden kann. Das Gesetzt sieht also bei Grundstücksverkäufen eine Prüfung der Angemessenheit eines Mäklerlohns vor.
Wann ist ein Mäklerlohn unverhältnismässig hoch?
Die Prüfung der Angemessenheit erfolgt aufgrund der gegebenen Umstände des Vertragsverhältnisses. Der Mäklervertrag hat aleatorischen Charakter, d.h. eine hohe Glückskomponente. Im Grundsatz ist also der entstandene Aufwand kein Kriterium für die Überprüfung des Mäklerlohnes. Entscheidend ist der Erfolg. Der Richter hat deshalb einen Vergleich mit den ortsüblichen Ansätzen anzustellen. Dabei ist bei höheren Verkaufspreisen ein tieferer Prozentsatz und bei tieferen Verkaufspreisen ein höherer Prozentsatz anzusetzen. Neben der üblichen Höhe können andere Kriterien eine Rolle spielen. So kann der Mäkler dem Verkäufer eine einmalige Gelegenheit nachweisen, welche vollständig den Wünschen des Verkäufers entspricht. Entscheidend kann auch sein, ob der Mäkler seine Tätigkeit nicht berufstätig ausübt. Dann hat er nämlich keine allgemeinen Kosten. Zu berücksichtigen ist endlich auch, ob der Mäkler bei Geschäften, die nicht abgeschlossen werden, einen Ersatz für seinen Aufwand erhält.
Bisherige Praxis des Bundesgerichts
Das Bundesgericht hat bisher einen Mäklerlohn, welcher etwa 3% des Verkaufspreises von Fr. 1‘695‘000.00 oder auch von Fr. 16‘400‘000.00 ausmachte, nicht herabgesetzt. Demgegenüber wurde ein geforderter Mäklerlohn von 11% bei einem sonst üblichen Ansatz von 2% korrigiert. Im vorliegenden Fall erfolgte deshalb, weil 3% vom Verkaufspreis in Rechnung gestellt wurden, keine Korrektur.
Fazit
Bei der Vermittlung von Liegenschaften ist ein Mäklerlohn von 3% nicht zu hoch, auch wenn es um hohe Verkaufspreise geht. Dass der Mäklerlohn in keinem Verhältnis zum entstandenen Aufwand steht, rechtfertigt in der Regel keine Herabsetzung. Dies gilt vor allem bei Berufstätigkeit des Mäklers.
