Letzten Donnerstag meinte Philipp Hildebrand, Präsident der Nationalbank, an einem Vortrag im Tessin, dass die tiefen Zinsen zu Ungleichgewichten auf dem Immobilienmarkt führen könnten. Auch Patrick Raaflaub, Chef der FINMA führte aus, dass in der Schweiz alle Zutaten für eine heftige Immobilienblase vorhanden seien. Solche Aussagen erschrecken nicht nur die Banken, sondern auch die Besitzer von Immobilien, vor allem aber die Käufer von Immobilien. Die Verunsicherung von Banken und potenziellen Käufern ist mit solchen Aussagen wohl bewusst beabsichtigt.
I. Was ist eine Immobilienblase?
Prof. Dr. Philippe Thalmann hat eine Überhitzung wie folgt definiert: „Unter einer Blase ist ein Preis- oder Mengenwachstum zu verstehen, das nicht mit anderen Faktoren begründet werden kann, sondern nur durch sich selbst gestützt wird“. Eine Immobilie wird also nur noch deshalb gekauft, weil der Käufer mit weiteren Preiserhöhungen rechnet, ohne dass die Rechtfertigung dieses Vertrauens hinterfragt wird.
II. Was braucht es für eine Immobilienblase?
Für eine Immobilienblase braucht es vor allem billiges Geld, d.h. grosse Mengen Geld stehen zu einem tiefen Zins zur Verfügung. Diese Voraussetzung liegt derzeit in der Schweiz vor. Die Nationalbank stellt den Banken das Geld derzeit praktisch gratis zur Verfügung. Die Banken aber müssen mit dem geliehenen Geld arbeiten und für die Bank Profit erzielen. Da liegt es nahe, grosszügig Kredite zu gewähren. Soweit diese Kredite in die Unternehmen fliessen, ist dies von der Nationalbank auch erwünscht. Mit der expansiven Geldpolitik soll ja gerade die Wirtschaft – auch die Bauwirtschaft – angekurbelt werden. Die Bauwirtschaft produziert in der Schweiz immerhin rund 10% der Wertschöpfung.
Für eine Immobilienblase braucht es aber auch eine starke Wirtschaftsentwicklung und eine Zunahme der Einkommen. Auch diese beiden Voraussetzungen sind derzeit in der Schweiz erfüllt. Die Wertschöpfung in der Schweiz hat in den letzten Monaten heftig zugenommen. Die Einkommen steigen und die Arbeitslosigkeit ist am Sinken begriffen. Damit sind die Voraussetzungen gegeben, dass sich grosse Teile der Bevölkerung Wohneigentum leisten können. Aber auch dies ist grundsätzlich nichts Negatives, sondern wiederum politisch gewünscht.
Für eine Immobilienblase braucht es wohl auch eine Art Anlagenotstand. Das heisst, andere sinnvolle Anlagealternativen als Immobilien stehen nicht zur Verfügung. Wer in der Schweiz z.B. in Staatsanleihen anlegt, erhält zwischen 1.5 bis 2.0%. Bei einer Anlage in Immobilien wird immerhin im Schnitt eine Nettorendite von 3.5 bis 4.0% erzielt. Immobilien sind derzeit also attraktiver als Staatsanleihen.
III. Was verhindert eine Immobilienblase?
Zu einer Immobilienblase kommt es nur, wenn grossflächig zu teuer gekauft wird. Bei der Vermögenssituation in der Schweiz ist das nur möglich, wenn für den Kauf von Immobilien Kredite eingesetzt werden können. Der Kauf von Immobilien mit Eigenkapital führt kaum zu einer Immobilienblase.
Damit aber steht die Kreditvergabepolitik der Banken im Visier. Diese schützen sich in der Regel mit zwei Prüfungen. Einerseits wird eine Immobilie nur bis zu einem gewissen Prozentsatz belehnt. Die Belehnungsgrenze beträgt zwischen 65 und maximal 80%. Andererseits muss das Halten der Immobilie für den Erwerber tragbar sein. Er muss also in der Lage sein, mit seinem Einkommen die Zinsen und den Unterhalt der Immobilie zu finanzieren. Bei der Zinsbelastung muss eine Erhöhung der Zinsen über die Zeit berücksichtigt werden, weil die derzeit tiefen Zinsen sicher wieder steigen werden. Schliesslich wird die Bank eine regelmässige Amortisation des Kredites verlangen. Dies sind zwischen 1 bis 2% der Kreditsumme. Auch diese jährliche Amortisation muss mit dem laufenden Einkommen finanziert werden können.
IV. Wie steht es um die Immobilienblase in der Schweiz?
Wüest & Partner haben letzten Donnerstag einen Bericht zur Lage auf dem schweizerischen Immobilienmarkt abgegeben. Dieser Bericht zeigt auf, dass sich übermässige Preisentwicklungen von Immobilien auf wenige Gemeinden in wenigen Regionen erstrecken. Eine Preiskorrektur in diesen wenigen Gemeinden wird sich aber nicht zu einem Flächenbrand entwickeln können. In diesen Gemeinden ist zudem die Nachfrage sehr hoch, weshalb der hohe Preis die Marktlage spiegelt. Der hohe Preis soll also vor einem Engagement abschrecken. Insgesamt besteht deshalb kein Grund zur Panik.
V. Fazit
Warum aber warnen der Präsident der SNB und der Chef der FINMA vor einer Immobilienblase? Es ist zu vermuten, dass sie vor allem verunsichern wollen. Sie wollen die Banken verunsichern, damit sich diese an die Kreditvergabestandards halten. Und sie wollen Investoren verunsichern, welche daran glauben, es könne mit den Immobilienpreisen nur aufwärts gehen. Das Ziel ist es wohl, Angst vor einer Immobilienblase zu erzeugen, damit es gar nicht zu einer solchen kommt. Das nennt man Management der Erwartungen.
