I. Ausgangslage
Bei Stockwerkeigentumsgemeinschaften kommt es immer wieder vor, dass ein einzelner Stockwerkeigentümer seine Wohnung oder seinen Gartenplatz verändern und nach seinem Geschmack ausbauen will. Sobald er die eigenen Räume verlässt, muss er aber zur Kenntnis nehmen, dass sein Geschmack nicht dem Geschmack der übrigen Stockwerkeigentümer entspricht und sein Bauvorhaben auf Widerstand stösst. Oft kommt es dann zu einem erbitterten Kampf vor den Baubehörden, vor der Miteigentümergemeinschaft und schliesslich vor den Zivilgerichten.
II. Die Regelung
Stehen bei Stockwerkeigentumsgemeinschaften bauliche Massnahmen zur Diskussion, ist zunächst das konkrete Stockwerkeigentümerreglement zu konsultieren. Jede Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann sich nämlich im Rahmen der zwingenden gesetzlichen Bestimmungen eine eigene Ordnung geben. Meist wird aber in den Reglementen das Gesetz, nämlich die Ordnung von Art. 646 ff ZGB übernommen. Diese liegt auch den nachfolgenden Ausführungen zu Grunde.
III. Vier Kategorien von baulichen Massnahmen
Das ZGB unterscheidet vier verschiedene Kategorien von baulichen Massnahmen. Je nach Umfang und Zweck der baulichen Massnahme braucht es andere Zustimmungserfordernisse der Gemeinschaft.
Gewöhnliche Verwaltungshandlungen
Gewöhnliche Verwaltungshandlungen können von jedem Miteigentümer alleine vorgenommen werden. Es handelt sich hierbei aber nur um Ausbesserungen, also um kleinere Reparaturen. Das Gesetz regelt diesen Sachverhalt in Art. 647a ZGB.
Notwendige bauliche Massnahmen
Stehen die Unterhalts-, Wiederherstellungs- oder Erneuerungsmassnahmen im Zusammenhang mit der Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache, spricht man von notwendigen baulichen Massnahmen. Die Regelung findet sich in Art. 647c ZGB. Solche Massnahmen brauchen einen Beschluss der Stockwerkeigentümer, wobei die Mehrheit aller Miteigentümer (Mehrheit der Köpfe) zustimmen muss.
Nützliche bauliche Massnahmen
Nützliche bauliche Massnahmen nach Art. 647d ZGB sind solche, die der Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache dienen. Es braucht für solche Massnahmen ebenfalls einen Beschluss der Stockwerkeigentümer, wobei neben der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer (Mehrheit der Köpfe) zusätzlich erforderlich ist, dass diese Miteigentümer den grösseren Teil der Sache vertreten (Mehrheit der Miteigentumsquoten). Führt die bauliche Massnahme dazu, dass dadurch der Gebrauch oder die Benutung der Sache eines bestimmten Miteigentümers erheblich (qualitative Beeinträchtigung) und dauernd (zeitliche Beeinträchtigung) erschwert oder unwirtschaftlich wird, so braucht die bauliche Massnahme zusätzlich seine Zustimmung. Er besitzt also unter diesen Voraussetzungen ein Vetorecht. Ein Vetorecht besitzt ein Miteigentümer auch dann, wenn er im Zusammenhang mit der baulichen Massnahme Kosten übernehmen muss, welche in einem Missverhältnis zum Vermögenswert seines Anteils stehen. Allerdings können in diesem Fall die übrigen Miteigentümer das Vetorecht durch Übernahme des Kostenanteils auskaufen.
Luxuriöse bauliche Massnahmen
Dienen bauliche Massnahmen lediglich der Verschönerung, der Ansehlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch, liegen luxuriöse bauliche Massnahmen nach Art. 647e ZGB vor. Diese brauchen einen Beschluss der Stockwerkeigentümer, wobei Einstimmigkeit notwendig ist. Wenn allerdings die luxuriösen bauliche Massnahme einen Stockwerkeigentümer nicht erheblich und dauernd beeinträchtigt, er für eine vorübergehende Beeinträchtigung entschädigt wird und die übrigen auch seinen Kostenanteil übernehmen, kann das Vetorecht wiederum ausgekauft werden.
IV. Nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen
Von besonderem Interesse ist die Einordnung einer baulichen Massnahme als nützlich oder luxuriös. Diese Frage stellt sich vor allem dann, wenn ein einzelner Stockwerkeigentümer eine bauliche Veränderung auf eigene Kosten vornehmen will. Bei nützlichen Massnahmen braucht es dann die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, bei luxuriösen die Einstimmigkeit. Nach dem Bundesgericht (5C.110/2001) sind alle Umstände des Einzelfalls von Bedeutung. Die Umstände sind auf ihren zusätzlichen Nutzen für den Eigentümer und die Eigentümergemeinschaft zu untersuchen. Zusätzlich sind die Investitionskosten mit dem dadurch verursachten Mehrwert des Stockwerkeigentumsanteils und der gesamten Liegenschaft zu vergleichen. Liegt im Verhältnis der Kosten ein geringer Mehrwert vor und steht die blosse Bequemlichkeit im Vordergrund, wird von luxuriösen baulichen Massnahmen ausgegangen. Im Zweifel wird von nützlichen baulichen Massnahmen ausgegangen, weil die Anpassung einer Liegenschaft im Stockwerkseigentum an die aktuellen Nutzenanforderungen im Interesse aller steht.
V. Würdigung
Die gesetzliche Ordnung der baulichen Massnahmen beim Stockwerkeigentum ist kompliziert. Die Ordnung widerspiegelt aber die meist sehr verschiedenen Interessen der Stockwerkeigentümer und versucht einen Interessenausgleich zu finden, ohne dass es zum Diktat der Mehrheit kommt.
