Bekannt ist, dass der Vermieter während der Dauer eines gerichtlichen Verfahrens des Mieters gegen den Vermieter nicht kündigen kann. Nicht klar war bisher, wann diese Sperrfrist zu laufen beginnt. Das Bundesgericht hat diese Frage nun geklärt (Bundesgericht in 4A_482/2014).
Sachverhalt
Im Frühling 2012 kam es zu Diskussionen zwischen Vermieter und Mieter wegen Mängeln der Mietsache. Am 25. Mai 2012 kündigte der Vermieter mit der Begründung, er würde die Liegenschaft verkaufen. Am 26. Mai 2012 kam die Kündigung in den Zuständigkeitsbereich des Mieters und galt damit als zugestellt und wirksam. Ebenfalls am 25. Mai 2012 gelangte der Vermieter an die Mietschlichtungsbehörde, was zur Rechtshängigkeit am gleichen Tag führte. Er verlangte mit dem Gesuch die Beseitigung von Mängeln und eine Mietzinsreduktion. Die Eingabe wurde der Schlichtungsbehörde am 29. Mai 2012 zugestellt.
Sperrfristregelung des Gesetzes
Art. 271a Abs. 1 lit. d OR hält fest, dass die Kündigung durch den Vermieter insbesondere anfechtbar ist, wenn sie ausgesprochen wird während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat.
Notwendigkeit der Auslegung
Art. 271a Abs. 1 lit. d OR spricht von der Anfechtungsmöglichkeit während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, erwähnt aber den Beginn des Schutzes nicht ausdrücklich. Notwendig ist also eine Auslegung im Hinblick auf den Beginn der Sperrfrist. Mögliche Zeitpunkte sind: Einleitung des Verfahrens durch den Mieter, Kenntnis des Vermieters von der Verfahrenseinleitung, Zeitpunkt, in welchem der Vermieter nach Treu und Glauben Kenntnis haben konnte, …
Auslegung aufgrund des Wortlautes
Wie so oft ist der Wortlaut nicht eindeutig und gibt keine genügend präzise Regelung für die sich stellende Frage (hier für die Frage des Beginns).
Auslegung nach der ratio legis
Ergiebiger ist eine Auslegung nach Sinn und Zweck der Bestimmung.
Die Bestimmung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR soll einerseits verhindern, dass der Vermieter ein missliebiges Verfahren durch eine Kündigung vermeiden kann. Andererseits soll der Mieter, wenn er Ansprüche geltend macht, nicht eine Kündigung befürchten müssen. Dieser Zweck der Bestimmung spricht für eine extensive Auslegung des Wortlautes, also für einen frühen Beginn des Schutzes.
Praktische Gesichtspunkte
Das Recht soll praktisch sein, was die Rechtssicherheit fördert. Leicht beweisbare Verhältnisse (hier die durch Poststempel beweisbare Absendung des Schlichtungsgesuches) sollen offenen Verhältnissen, welche eine Würdigung durch den Richter notwendig machen (hier der Zugang in den Machtbereich bzw. die Kenntnis nach Treu und Glauben), wenn immer möglich vorgehen.
Fazit
Aufgrund der obigen Kriterien hat sich das Bundesgericht entschieden, die Sperrfrist mit dem Versand des Schlichtungsgesuches beginnen zu lassen. Die Kenntnis des Vermieters bzw. die nach Treu und Glauben mögliche Kenntnis des Vermieters sollen keine Rolle spielen. Vorliegend wurde das Schlichtungsgesuch am 25. Mai 2012 abgeschickt. Die – privatrechtliche – Kündigung des Vermieters wurde mit – wahrscheinlichem – Zugang am 26. Mai 2012, also nachher wirksam. Die Kündigung war deshalb aufzuheben. Abzuwarten bleibt, wie sich das Bundesgericht bei Gleichzeitigkeit von Versand des Schlichtungsgesuchs und Zugang der Kündigung entscheidet. Dann dürfte wohl die Kenntnis des Mieters eine Rolle spielen; im Zweifel dürfte aber das Mieterinteresse vorgehen.
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