In Mietverhältnissen kommt es immer wieder vor, dass der Mieterdas Mietobjekt verlässt, es aber nicht kündigt, sondern mit einemDritten einen Mietvertrag abschliesst. Dieses zweite Mietverhältnisist eine Untermiete. Der Vermieter fühlt sich durch dieses Verhaltenseines Mieters oft gestört, vor allem dann, wenn er nichtvorgängig über das Untermietverhältnis informiert worden ist.Wenn er in einem solchen Fall zur Kündigung des Mietverhältnissesschreitet, stellen sich komplizierte Rechtsfragen, wie eineEntscheidung des Bundesgerichts zeigt (4A_227/2011).
Sachverhalt
Der Sachverhalt wird gegenüber der Entscheidung gekürzt dargestelltund auf die wesentlichen Punkte beschränkt. Der Vermieterist Eigentümer eines Ferienhauses in Graubünden. Er vermietetees dem Mieter. Dieser wiederum zog zu einem späteren Zeitpunktaus und überliess das Ferienhaus dem Untermieter im Rahmeneines Untermietvertrages. Er holte das Einverständnis des Eigentümersund Vermieters zur Untervermietung vorgängig nichtein. Daraufhin schritt der Vermieter zur ordentlichen Kündigung.Diese wurde formell korrekt erklärt. Der Mieter machte daraufhingeltend, dass die Kündigung Treu und Glauben widerspreche unddeshalb aufzuheben sei. Insbesondere habe er ein Recht aus demMietvertrag geltend gemacht. Weil der Vermieter deshalb gekündigthabe, müsse die Kündigung aufgehoben werden.
Anfechtung der Kündigung durch den Mieter
Im vorliegenden Fall stellte sich die Frage, ob die Kündigung Treuund Glauben widersprach und deshalb ungültig erklärt werdenmusste.
Kündigung und Gründe für die Kündigung
Da eine ordentliche Kündigung zur Diskussion stand, werdenfür die Kündigung keine besonderen Gründe vorausgesetzt. EineSchranke für die ordentliche Kündigung ergibt sich allein aus demGrundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstossgegen diesen Grundsatz liegt insbesondere in zwei Fällen vor:Für die Kündigung liegt kein objektives, ernsthaftes und schützenswertesInteresse vor, weshalb die Kündigung als Schikane zubetrachten ist. Oder es werden Interessen des Mieters tangiertund die Interessen des Vermieters stehen zu denjenigen des Mietersin krassem Missverhältnis. Die Beweislast für den Verstossgegen Treu und Glauben trifft den Mieter. Massgeblich für dieBeurteilung ist zudem der Zeitpunkt, in welchem die Kündigungausgesprochen wird. Auf Verlangen des Mieters ist die Kündigungdes Vermieters wohl zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR), dochkann der Vermieter auch nach der Schlichtungsverhandlung biszum Verfahren vor Gericht die Begründung ergänzen oder neueGründe nachschieben.
Kündigung und Rechtswahrung des Mieters
Das Gesetz zählt als Bespiel für eine treuwidrige Kündigung denFall auf, dass der Vermieter kündigt, weil der Mieter Rechte ausdem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271 a Abs. 1 lit. a OR). Imvorliegenden Fall machte der Mieter geltend, er sei zur Untervermietungberechtigt gewesen. Der Vermieter könne ihm, auchwenn er die Untervermietung nicht vorgängig mitgeteilt hätte,deshalb nicht aus diesem Grund kündigen.
Zulässigkeit der Untervermietung
Es war deshalb zu prüfen, ob der Mieter zur Untervermietungberechtigt war und welche Folgen es hatte, dass der Mieter nichtdie vorgängige Zustimmung des Vermieters einholte. Das Gesetzsieht in Art. 262 Abs. 1 OR vor, dass der Mieter die Mietsache mitZustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermietenkann. Die Einspruchsrechte des Vermieters sind beschränkt (Abs.2). Abweichende vertragliche Bestimmungen vorbehalten, ist derMieter aber nur dann zur Untervermietung berechtigt, wenn erdas Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber nutzt. Ansonstenspielt er sich wie ein Eigentümer auf, was das Bundesgericht alsRechtsmissbrauch qualifiziert. Es ist ein relativ strenger Massstabanzuwenden. Die Beweislast dafür, dass es zu einer späteren Nutzungdurch den Mieter kommt, trägt der Mieter. Wenn zudem derMieter bei einer Untervermietung die Zustimmung des Vermietersnicht vorgängig einholt, kann dies das Vertrauensverhältnis zwischenden Mietparteien zerstören. Wenn die näheren Umständeeine solche Zerstörung des Vertrauensverhältnisses belegen, isteine ordentliche Kündigung, welche sich auf das Unterlassen dervorgängigen Zustimmung stützt, nicht mehr treuwidrig, auchwenn die Untervermietung selbst hätte akzeptiert werden müssen.
Fazit
Im vorliegenden Fall konnte das Bundesgericht keine Entscheidungfällen, weil die Vorinstanzen den erheblichen Sachverhaltnicht festgestellt hatten. Immerhin sind zwei Punkte anzumerken:Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter braucht keinebesonderen Gründe und ist nur bei Treuwidrigkeit anfechtbar, wobeidie Treuwidrigkeit vom Mieter belegt werden muss. Das Rechtdes Mieters zur Untervermietung ist zudem nicht schrankenlos.
