Der Bundesrat will gewisse Bestimmungen am Mietrecht vornehmen. Letzte Woche, genauer am 28. Mai 2014, hat er den entsprechenden Entwurf in die Vernehmlassung geschickt. Äusserungen haben bis zum
30. September 2014 zu erfolgen.
Die Änderungen werden unter dem Titel „mehr Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt“ publiziert. Bei den meisten Vorschlägen handelt sich aber um formelle „Nebenkriegsschauplätze“. Nur eine Bestimmung wird mit Sicherheit grössere Diskussionen auslösen, nämlich die Ausdehnung der Pflicht, bei einem Mietvertragsabschluss die vorhergehenden Mietzinsen auf einem Formular dem neuen Mieter bekannt zu geben und eine Erhöhung zu begründen.
Vereinheitlichung der Formulare
Bisher mussten Kündigungen und Mietzinsänderungen bzw. sonstige Vertragsänderungen auf einem vom Kanton herausgegebenen oder genehmigten Formular mitgeteilt werden. Neu soll es einheitliche Formulare für die ganze Schweiz geben. Die Formulare werden vom Bundesamt für Wohnungswesen erstellt oder genehmigt. Diese Bestimmung ist sinnvoll. Kündigungen, Mietzinserhöhungen und sonstige Vertragsänderungen werden vom Bundesrecht einheitlich geregelt. Es macht schlicht keinen Sinn, hier für jeden Kanton mit eigenen Formularen zu operieren.
Mietzinserhöhungen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen
Mietzinserhöhungen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen konnten bisher unter Beachtung der Kündigungsfristen auf jeden Kündigungstermin gefordert werden. Neu soll es eine Minimalfrist von einem Jahr ab Beginn des Mietverhältnisses geben. Ausnahmen soll es nur geben, wenn solche vor Vertragsabschluss schriftlich angekündigt werden. Sollte diese Bestimmung zum Gesetz werden, erfordert dies eine noch bessere und langfristigere Planung durch den Vermieter. Ob die Jahresfrist Sinn macht und nicht zu zusätzlichem Formalismus im Mietrecht führt, ist eine andere Frage. Immerhin wird mit dieser Bestimmung eine zusätzliche Schranke für die Gestaltung der Mietzinspolitik durch den Vermieter eingeführt.
Formularerfordernis und Schriftlichkeit
Bisher musste ein Formular, mit welchem eine Mietzinserhöhung oder eine Anpassung von Akontobeträgen für Nebenkosten mitgeteilt wurde, eigenhändig unterschrieben werden. Neu soll als Unterschrift eine mechanische Nachbildung genügen. Damit wird auf die Massenverwaltung bei Mietverhältnissen Rücksicht genommen. Für Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung über gestaffelte Mietzinsen enthalten waren, musste bisher das amtliche Formular verwendet werden. Neu soll die Mitteilung in schriftlicher Form genügen. Das macht Sinn, stellen doch solche Mietzinsänderungen keine eigentliche Vertragsänderung dar. Die Höhe der Mietzinsen sind nämlich im ursprünglichen Vertrag fankenmässig fixiert worden. Es handelt sich also um ein Erfüllungs- und nicht um ein Vertragsänderungsproblem. Die Formularpflicht mit der Möglichkeit einer Anfechtung macht aber nur bei Änderungen des Mietvertrages Sinn.
Formularpflicht bei Mietvertragsabschluss von Wohnräumen
Schon bisher hatten die Kantone die Möglichkeit, dass der im vorherigen Mietverhältnis geltende Mietzins mit Begründung bei einer Erhöhung dem neuen Mieter auf einem amtlichen Formular mitgeteilt werden musste. Derzeit machen sieben Kantone von dieser Möglichkeit Gebrauch. Neu soll diese Regelung zwingend für die ganze Schweiz gelten. Allerdings sind davon nur Wohnräume, nicht aber Geschäftsmietverträge betroffen. Die Mitteilung soll nach ausdrücklichem Wortlaut vor Abschluss des neuen Mietvertrages erfolgen. Letztere Regelung überzeugt nicht vollständig, ist doch unklar, was die Mitteilung taugt, wenn es im Anschluss nicht zu einem Vertragsabschluss kommt, bzw. wenn mit dem Vertragsabschluss bis zum Abschluss die Anfechtungsfrist abgewartet wird. Da wird der Bundesrat in der Botschaft wohl noch nachbessern müssen.
Zusammenfassung
Das Schwergewicht der Änderung betrifft die Vereinheitlichung der Formulare für die ganze Schweiz und die gesamtschweizerische Pflicht, den im vorhergehenden Mietverhältnis geltenden Mietzins dem neuen Mieter mitzuteilen und eine Erhöhung zu begründen. Weitere Änderungsvorschläge sind eher nebensächlicher Natur. Kontrovers diskutiert werden wird wohl nur die Mitteilungs- und Begründungspflicht bezüglich der Vormietzinsen bei Wohnräumen.
