Wenn der Mieter im Mietlokal Investitionen vornimmt, stellt sich beim Auszug die Frage, ob der Mieter für die getätigten Investitionen zu entschädigen ist. Wenn dies zu bejahen ist, ist das Problem der Bestimmung des Mehrwertes zu lösen. Eine neuere Entscheidung des Bundesgerichts äussert sich zu ein paar der sich stellenden Fragen (Bundesgericht in 4A_678/2014).
Sachverhalt
Am 23. Juni 2009 schloss der Mieter einen Mietvertrag über ein Geschäftslokal. Der Geschäftsraum wurde von ihm anschliessend von einem Laden in eine Zahnarztpraxis umgewandelt. Dabei nahm der Mieter verschiedene Arbeiten vor: Einbau eines neuen Bodenbelages, Erstellen von Trennwandverkleidungen, Sanitärinstallationen und Fensterfolien. Der Vermieter hatte offensichtlich finanzielle Probleme. Auf jeden Fall wurde die Liegenschaft im Rahmen einer Grundpfandverwertung auf einen neuen Eigentümer übertragen. Der neue Eigentümer wurde von Gesetzes wegen Vermieter, konnte dann aber das Mietverhältnis vorzeitig auflösen. Nach dem Auszug des Mieters stellte sich die Frage, ob der Mieter vom neuen Vermieter eine Mehrwertentschädigung fordern konnte.
Grundregel für Einbauten des Mieters
Bei Einbauten des Mieters ist Art. 260a OR zu beachten. Nach diesem Artikel kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat (Abs. 1). Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustands nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Abs. 2). Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten (Abs. 3).
Bestimmungen des Mehrwertes
Der Mehrwert nach Art. 260a Abs. 3 OR entspricht dem bei Mietende nicht amortisierten Wertzuwachs, der durch die Erneuerung bzw. Änderung des Mieters begründet wurde. Der Mehrwert ist nach objektiven Kriterien zu bestimmen. Dabei ist zunächst auf die Kosten des Mieter, die er für die Investitionen aufwenden musste, abzustellen. Zusätzlich erforderlich ist allerdings die Nützlichkeit der Investitionen für den Vermieter, wobei sich die Nützlichkeit auf Grund der allgemeinen Anschauung und des üblichen Bestimmungszwecks des konkreten Mietobjekts bestimmt. Dienen Investitionen nur den besonderen Bedürfnissen des Mieters, liegt lediglich ein subjektiver Mehrwert vor. Dieser ist vom Vermieter nicht zu entschädigen. Im konkreten Fall hat der Richter ein weites Ermessen.
Methoden für die Bestimmung des Mehrwertes
Für die Bemessung des objektiven Mehrwerts kann auf den Ertragswert abgestellt werden. Dieser ermittelt die jährlichen Mehrmieten und diskontiert diese mit einem geeigneten Zinssatz auf den heutigen Zeitpunkt ab. Infrage kommt auch der Sachwert. Dabei ist von den Kosten, die der Mieter für die Erneuerung und Änderung der Mietsache investiert hat, auszugehen. Anschliessend sind die bis zum Ende des Mietverhältnisses zu berücksichtigenden Amortisationen sowie Wertverminderungen (z.B. durch Beschädigungen) abzuziehen.
Bedeutung des Willens des Vermieters beim bloss subjektiven Mehrwert
Liegt nur ein subjektiver Mehrwert vor, kann man sich fragen, ob der Wille des Vermieters einen Einfluss auf die Entschädigungspflicht haben kann. Nicht genügen dürfte es, wenn die Investitionen vom Vermieter bloss mitgewollt sind. Anders sieht es aber aus, wenn der Vermieter die Investitionen geradezu aktiv gefördert hat, dann aber eine Mehrwertentschädigung unter Berufung auf den subjektiven Mehrwert ablehnt.
Entscheidung
Im vorliegenden Fall hat das Bundesgericht eine Mehrwertentschädigung abgelehnt. Der eingebaute Boden war beschädigt und musste ersetzt werden. Die übrigen Investitionen hatten keinen objektiven Wertzuwachs für das Mietobjekt zur Folge.
Fazit
Die Bedeutung der Entscheidung liegt darin, dass vom Bundesgericht die Anwendung des Ertragswertverfahrens für die Bemessung eines Mehrwertes nicht abgelehnt wird, nachdem in früheren Entscheidungen nur auf den Sachwert abgestellt wurde. Zudem wurde die Bedeutung der Mietwirkung des Vermieters bei den Investitionen näher geklärt.
