Das Bundesgericht hat schon mehrmals entschieden, dass ein Vermieter den Mietvertrag kündigen kann, wenn er ein Umbauvorhaben plant. In einem ganz neuen Entscheid hat es diesen Grundsatz bestätigt und dabei die Voraussetzung und Ausgestaltung der Umbauabsicht definiert. Diese Bestätigung ist allerdings eher als Einschränkung zu verstehen. Der Entscheid beeinträchtigt die Kündigungsfreiheit nicht unerheblich (BGE 140 III 496 = Pra 2015 Nr. 12).
Sachverhalt
Die Vermieter sind Eigentümer von zwei Liegenschaften in Lausanne. Die Liegenschaften zählen 15 bzw. 10 Wohnungen. Die Mieter haben Fünf-Zimmer-Wohnungen gemietet. Sie bewohnen die Objekte seit längerer Zeit. Mit amtlichem Formular vom 19. Mai 2010 kündigten die Vermieter die Wohnungen auf den 1. Oktober 2010. Sie berufen sich auf „Renovation, Umbau, Umgestaltung“, ohne diese Absichten näher zu begründen. Die Mieter wehrten sich erfolgreich gegen die Kündigung.
Grundsatz: Kündigungsfreiheit
Die Parteien des Mietvertrages sind frei, ein unbefristetes Mietverhältnis auf den nächsten gesetzlichen oder vertraglichen Termin zu kündigen. Ein besonderer Grund für die Kündigung wird nicht verlangt (Art. 266a Abs. 1 OR).
Anfechtung der Kündigung bei Verstoss gegen Treu und Glauben
Die Kündigung ist allerdings anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 und 271a OR). Das ist der Fall, wenn die Kündigung keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse entspricht und als rein schikanös erscheint. Dass die Kündigung für den Mieter schmerzhaft ist, genügt allein noch nicht für die Anfechtung. Es sind auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Es ist eine Abwägung der Interessen des Mieters an der Weiterführung des Mietverhältnisses und denjenigen des Vermieters an der Beendigung vorzunehmen. Wenn ein krasses Missverhältnis zwischen den Interessen zu Lasten des Mieters vorliegt, ist Treu und Glauben verletzt. Das Fehlen eines schutzwürdigen Interesses des Vermieters liegt, als Anwendungsfall, auch dann vor, wenn die verlangte Begründung der Kündigung lückenhaft oder falsch ist. Für die Beurteilung und Abwägung der Interessen ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem die Kündigung mitgeteilt worden ist.
Anwendung bei Renovations- und Umbauvorhaben
Im Jahr 2008 hat das Bundesgericht entschieden, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf umfangreiche Sanierungsarbeiten nicht gegen Treu und Glauben verstösst. Das gilt auch dann, wenn der Mieter bereit wäre, während den Sanierungsarbeiten im Mietobjekt zu bleiben und die Sanierungsarbeiten zu dulden. Das Verbleiben verursacht nämlich Komplikationen, zusätzliche Kosten oder eine Verlängerung der Dauer der Arbeiten. Nur wenn die Anwesenheit des Mieters die Arbeiten nicht oder nur unbedeutend stört, ist die Kündigung kritisierbar. Das ist z.B. bei einer Ausbesserung des Farbanstrichs und bei Aussenarbeiten der Fall. Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und Renovationsarbeiten ist auch anfechtbar, wenn das Projekt des Vermieters nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint. Ein Anwendungsfall ist die offensichtliche Unvereinbarkeit mit den anwendbaren Regeln des öffentlichen Rechts. Ein Vorliegen der Bewilligungen bei einer Kündigung ist aber nicht notwendig. Der Beweis für die objektive Unmöglichkeit obliegt dem Mieter. Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und Renovationsarbeiten ist endlich auch anfechtbar, wenn das Projekt des Vermieters im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht ausgereift ist und noch keinen greifbaren Bezug zur Wirklichkeit aufweist. Ist dieser Bezug zur Wirklichkeit nicht vorhanden, kann die Interessenabwägung nicht konkret vorgenommen werden. Weder ist der Wirklichkeitsbezug der Absichten des Vermieters noch die Belastung des Mieters beurteilbar. Die Bedeutung der ins Auge gefassten Arbeiten muss aber beurteilt werden können. Insbesondere müssen die einzelnen Arbeiten feststehen, was ein einigermassen ausgearbeitetes Projekt voraussetzt, und zwar im Zeitpunkt der Kündigung!
Fazit
Diese Entscheidung des Bundesgerichts setzt wohl voraus, dass im Zeitpunkt von Kündigungen, welche im Hinblick auf Umbauarbeiten ausgesprochen werden, ein Vorprojekt vorliegt. Dieses muss minimal die vorgesehenen Arbeiten aufführen und wohl auch rechtfertigen. Das ist eine nicht unerhebliche Einschränkung der grundsätzlichen Kündigungsfreiheit.
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