Bekanntermassen sind in Genf die Bodenpreise sehr teuer. Das führt zu teuren Mieten und zu komplizierten Mietstrukturen. Da verliert sogar ein Profi einmal die Orientierung, wie der folgende Bundesgerichtsentscheid belegt (BGer in BGE 139 III 353 bzw. 5A_792/2011 = Pra 2014 Nr. 38). Dem Leser sei angeraten, sich mit einer kleinen Skizze die Vertragsverhältnisse anschaulich zu machen.
Sachverhalt
Am 15. Oktober 1999 vermietete der Eigentümer ein Geschäftslokal in Genf an den Mieter 1 (Hauptmietvertrag). Dieser wiederum vermietete das Lokal am 6. Februar 2003 an den Untermieter 1 weiter (Untermietvertrag). Am 7. Juni 2004 übertrug der Untermieter 1 mit dem Einverständnis des Mieters 1 den Untermietvertrag auf den Untermieter 2. Am 1. März 2009 übertrug der Mieter 1 das Hauptmietverhältnis im Einverständnis des Eigentümers auf den Mieter 2. Vergessen wurde bei dieser Übertragung die Regelung des Untermietverhältnisses zwischen dem Untermieter 2 und dem Mieter 1. Immerhin wurde dem Untermieter 2 mitgeteilt, dass das Hauptmietverhältnis auf den Mieter 2 übertragen worden sei. Der Untermieter 2 zahlte daraufhin den Mietzins an den neuen Mieter 2. Am 22. Oktober 2009 kündigten sowohl der Mieter 1 als auch der Mieter 2 das Untermietverhältnis mit dem Untermieter 2. Der Untermieter 2 wehrte sich und machte die Nichtigkeit der Kündigungen, eine Anfechtung der Kündigungen und eine Erstreckung des Mietverhältnisses geltend. Weil unklar war, wer sein „Vermieter“ war, machte er die Begehren gegen den Mieter 1 und gegen den Mieter 2 geltend.
Frage 1: Wer kann das Untermietverhältnis mit dem Untermieter 2 kündigen?
Der obige Sachverhalt ist insofern kompliziert, als verschiedene Vertragsverhältnisse ineinander geschachtelt worden sind. Bei der Übertragung der Vertragsverhältnisse wurden diese im Einzelnen nicht sauber koordiniert. Am Schluss wusste man nicht mehr, wer welches Vertragsverhältnis kündigen kann und muss. Vorsichtshalber haben deshalb einmal beide in Frage kommenden Parteien (Mieter 1 und Mieter 2) gekündigt.
Das Bundesgericht hält im Entscheid fest, dass der Mieter 1, indem er am 1. März 2009 sein Mietverhältnis auf den Mieter 2 übertrug, keine Gebrauchsrechte mehr am Mietobjekt hatte. Ab dem 1. März 2009 konnte er deshalb dem Untermieter 2 das Mietobjekt gar nicht mehr zur Verfügung stellen, was eine Vertragsverletzung gegenüber dem Untermieter 2 darstellte. Demgegenüber hat der Mieter 2 ab dem 1. März 2009 die Mietzinsen des Untermieters 2 erhalten. Der Untermieter 2 wurde von ihm denn auch nach dem 1. März 2009 zur Zahlung der Mietzinsen aufgefordert. Damit ist konkludent ein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden.
Das neue Mietverhältnis konnte nur noch vom Mieter 2 gekündigt werden, nicht aber vom Mieter 1. Dessen Kündigung ging also ins Leere und war nichtig.
Frage 2: Ist die Kündigung des Mieters 2 (Untervermieter) gegenüber dem Untermieter 2 anfechtbar?
Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietverhältnisses, und auch eines Untermietverhältnisses, anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Eine Kündigung verstösst gegen Treu und Glauben, wenn kein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse vorliegt, wenn die Kündigung eine reine Schikane darstellt oder auf einer Begründung beruht, welche nur als Vorwand dient. Im vorliegenden Fall brauchte der Mieter 1 das Mietlokal für sich selbst und hat das in der Kündigung so auch dargestellt. Eine Anfechtung der Kündigung kam deshalb nicht in Frage.
Frage 3: Ist das Mietverhältnis zwischen Mieter 2 (Untervermieter) und Untermieter 2 erstreckbar?
Die gesetzlichen Bestimmungen der Erstreckung gelten auch für Untermietverhältnisse. Eine Erstreckung ist möglich, wenn die Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind. Bei Geschäftsmieten wie hier ist eine maximale Erstreckungsfrist von 6 Jahren möglich. Das Gericht hat eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter vorzunehmen. Dabei steht dem Gericht ein weiter Ermessensspielraum zu. Das Bundesgericht darf das Ermessen der kantonalen Vorinstanz nicht durch sein eigenes ersetzen. Eine Korrektur durch das Bundesgericht kommt nur in Frage, wenn bei der Ermessensausübung Bundesrecht verletzt wird, massgebliche Kriterien nicht berücksichtigt werden, sachfremde Überlegungen einfliessen oder ein eigentlicher Ermessensmissbrauch vorliegt.
Im vorliegenden Fall wurde das Untermietverhältnis um drei Jahre erstreckt. Die Vorinstanz beurteilte die Interessen von Mieter 2 (Untervermieter) und Untermieter 2 als gleichwichtig, weshalb die maximale Frist von 6 Jahren halbiert wurde. Das Bundesgericht mischte sich in diese Ermessensausübung nicht ein.
