I. Ausgangslage
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt diese oft ab Plan. Vielleicht liegt der Rohbau schon vor, dann kann wenigstens eine Besichtigung durchgeführt werden. Wenn aber mit dem Bau noch gar nicht begonnen wurde, entscheidet der Käufer aufgrund von Plänen, die ihm der Verkäufer oder der Unternehmer zur Verfügung stellt. Kommt es dann zum Kaufvertragsabschluss, stellt sich immer wieder die Frage, mit welchen Plänen das – erst in Entstehung begriffene – Kaufsobjekt umschrieben werden soll. Nach Fertigstellung stellt sich zudem die Frage, welche Bestandteile der Pläne Vertragsgegenstand geworden sind und wie sich die Pläne zur Besichtigung verhalten.
Genau ein solcher Fall endete im Jahre 2007 beim Bundesgericht (BGE 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008). Ein Käufer erwarb im April 2003 für CHF 491‘000 vom Verkäufer eine 4 ½ Zimmer- Maisonette-Wohnung entsprechend einem Baubeschrieb und einem Grundrissplan. Zudem bestätigte der Käufer mit den Verkaufsunterlagen Aufteilungspläne erhalten zu haben. In diesen Aufteilungsplänen war angegeben, dass die gekaufte Wohnung eine Bruttogeschossfläche von 193 m2 habe. Später wurde festgestellt, dass die Bruttogeschossfläche nur 151 m2 betrug. Der Käufer verlangte deshalb eine Minderung des Kaufpreises von CHF 37‘625 nebst Zins.
II. Blosser Rechnungsfehler?
Der Verkäufer machte zunächst geltend, dass ein blosser korrigierbarer Rechnungsfehler vorliege. In den Plänen seien schliesslich die Nettowohnflächen der einzelnen Räume korrekt angegeben worden. Diese zusammengezählt hätten die gesamte Nettofläche ergeben. Ein korrigierbarer Rechnungsfehler liegt aber nach dem Bundesgericht nur vor, wenn die einzelnen Berechnungsgrundlagen zum Gegenstand einer Vereinbarung gemacht werden und sich das Resultat aus einem Zusammenzählen der einzelnen Berechnungsgrundlagen ergibt. Das lag vorliegend aber gerade nicht vor. In den Plänen waren wohl die Nettowohnflächen, nicht aber die Flächen der Wände aufgeführt. Ein Zusammenzählen dieser beiden Elemente zur Bruttofläche war also nicht möglich.
III. Zusicherung von Eigenschaften durch Pläne
Was ist ein Mangel?
Ein Kaufgegenstand ist dann mangelhaft, wenn ihm eine vom Verkäufer zugesicherte Eigenschaft fehlt. Dabei geht es nicht nur um ausdrückliche Zusicherungen oder Garantien. Jede Behauptung des Verkäufers, dass die Sache eine bestimmte, objektiv feststellbare Eigenschaft aufweise, stellt eine Zusicherung dar, wenn der Käufer nach Treu und Glauben auf diese Aussage vertrauen darf.
Welche Bedeutung hat eine Besichtigung?
Für Mängel, die der Käufer z. B. im Rahmen einer Besichtigung bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte erkennen können, haftet der Verkäufer nicht. Diese Regel ist allerdings dann nicht anwendbar, wenn der Verkäufer das Nichtvorhandensein des Mangels zugesichert hat. Zugesicherte Eigenschaften müssen also nicht überprüft werden. Wenn es schliesslich gar nichts zu besichtigen gibt, weil erst Pläne vorliegen, hat die Besichtigung keine Bedeutung mehr. Bei einer Rohbaubesichtigung darf zudem kein grosses Vorstellungsvermögen des Käufers erwartet werden.
Form der Zusicherung
Ein Liegenschaftenkaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden. Für Zusicherungen gilt diese Formvorschrift nicht. Zusicherungen können auch formlos gemacht werden.
Verweisung auf Pläne genügt
Eine Zusicherung kann durch Verweisung auf Pläne abgegeben werden. Es ist nicht notwendig, die Pläne als integrierender Bestandteil des Vertrages zu bezeichnen. Gerade im vorliegenden Fall wurde eine solche Verweisung vorgenommen.
Relevanz der Zusicherung
Auch wenn eine Zusicherung nachgewiesen werden kann, so ist sie bei Nichterfüllung nur dann für das Vorliegen eines Mangels relevant, wenn sie für den Abschluss des Kaufvertrages an sich oder für die Bestimmung des Preises oder der Bedingungen kausal war. Da dieser Nachweis im Einzelfall schwierig ist, wird darauf abgestellt, ob die Zusicherung nach der Erfahrung des Lebens allgemein geeignet ist, den Abschluss an sich oder die Bedingungen des Kaufvertrages zu beeinflussen.
Zusammenfassung
Im vorliegenden Fall kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Bruttogeschossfläche von 193 m2 eine relevante Zusicherung und damit deren Fehler einen Mangel darstellte. Deshalb wurde die Minderungsklage des Käufers geschützt. Das war hart für den Verkäufer, weil er in den Plänen korrekte Nettogeschossflächen angegeben hatte.
IV. Würdigung
Ein Verkäufer von Objekten, welche ab Plan verkauft werden, muss sehr sorgfältig prüfen, ob die Pläne nicht Inkonsistenzen oder gar Falschheiten aufweisen. Zudem muss er bei der Realisierung des Objektes peinlich darauf achten, die planerischen Angaben einzuhalten. Ist dies nicht möglich oder will er etwas ändern, ist das Einverständnis des Käufers einzuholen.
