I. Die heutige Regelung
Nach heutigem Mietrecht ist die Erhöhung der Hypothekarzinsen eine Kostensteigerung und erlaubt eine Mietzinserhöhung. Gemäss Art. 269a lit. b OR können Kostensteigerungen zu einer Mietzinserhöhung führen. In Art. 12 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) sind die Hypothekarzinsen ausdrücklich als Kostenfaktor erwähnt. In Art. 13 VMWG wird im Detail festgelegt, welche Erhöhung des Hypothekarzinssatzes zu welcher Erhöhung des Mietzinses führt.
Auch die Ausgleichung der Teuerung auf dem Risiko tragenden Kapital erlaubt nach Art. 269a lit. e OR eine Mietzinserhöhung. Gemäss Art. 16 VMWG kann einer Erhöhung des Landesindexes der Konsumentenpreise allerdings nur zu 40% als Begründung für eine Mietzinserhöhung dienen.
Die Praxis hat es zudem zugelassen, dass sowohl eine Hypothekarzinserhöhung wie auch eine Teuerung gleichzeitig als Gründe für eine Mietzinserhöhung dienen können.
II. Kritik an der heutigen Regelung
Die heutige Regelung ist vor allem von Mieterkreisen immer wieder kritisiert worden. Geltend gemacht wurde, dass der Vermieter doppelt profitiere, einerseits von der Hypothekarzinserhöhung und andererseits von der Teuerung. Denn jede Hypothekarzinserhöhung führe automatisch zu einer Erhöhung der Teuerung. Die Mieterverbände waren zudem der Auffassung, dass die Mietzinsen wegen einer Hypothekarzinserhöhung wohl nach oben angepasst würden, nicht aber bei einem Sinken des Hypothekarzinses nach unten. Auch dies sei zum Vorteil der Vermieter.
Der Kampf um eine gerechte Mietzinsgestaltung wurde sogar politisch geführt. Eine Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ scheiterte allerdings im Jahre 2003. Auch der indirekte Gegenvorschlag des Bundesrates hatte 2004 keinen Erfolg.
III. Das neue System
Der Bundesrat hat nun im Rahmen einer Revision des Mietrechts die Fragen nach dem gerechten Mietzins wieder aufgenommen. Die Vorlage zu einem neuen Mietrecht wurde vom Volkswirtschaftsdepartement (EVD) ausgearbeitet und im Februar dieses Jahres in die Vernehmlassung geschickt.
Gemäss dem Vorschlag ist eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund einer Hypothekarzinserhöhung nicht mehr möglich. Zulässig ist nur noch eine Anpassung an die Teuerung. Die Anpassung soll zudem zu 100% erfolgen. Die Anpassung darf allerdings nur einmal im Jahr erfolgen. Andere Gründe führen dann nicht mehr zu einer Mietzinserhöhung. Eine Ausnahme bilden nur wertvermehrende Investitionen, welche weiterhin zu einer Mietzinserhöhung führen können. Im ersten Jahr der Miete ist eine solche Erhöhung allerdings abgeschlossen.
Zusätzlich stehen spezielle Anpassungsmöglichkeiten zur Verfügung, so der gestaffelte Mietzins. Wichtiger dürfte in diesem Zusammenhang die Regelung sein, welche es bei Geschäftsmietverträgen erlaubt, den Mietzins an den Umsatz zu binden.
Sollte das oben geschilderte Mietzinsregime vom Parlament genehmigt werden, wäre die Kostenmiete durch die Indexmiete ersetzt, was tatsächlich einen Systemwechsel darstellt. Wegen dem tiefgreifenden Systemwechsel sieht der Bundesrat auch eine Übergangsfrist von 5 Jahren vor.
IV. Würdigung
Der Systemwechsel von der Kosten- auf die Indexmiete besitzt einige Vor- und Nachteile. Die Mieter müssen sich darauf einstellen, dass die Mietzinsen jedes Jahr steigen werden. Aufgrund der bisherigen Entwicklung des Landesindex für Konsumentenpreise ist nämlich eine Senkung der Mietzinsen eher unwahrscheinlich. Die Kostenkalkulation wird bei der Vermietung von Liegenschaften an Bedeutung verlieren. Dafür wird mit der Indexmiete der Inflationsschutz bei einem Investment in Immobilien praktisch gesetzlich fixiert. Es ist davon auszugehen, dass die Bestimmung und die Anpassung des Landesindexes für Konsumentenpreise damit zusätzlich politisiert werden. Über diesen Index wird schliesslich die jährliche Mietzinsanpassung für alle Mieter in der Schweiz definiert. Es ist endlich fraglich, ob die Indexanpassung volkswirtschaftlich sinnvoll ist und nicht ihrerseits die Teuerung anheizt, welche dann über den gesetzlichen Automatismus wiederum zu einer Verteuerung der Mieten führt.
