Wenn ein Vermieter ein Haus oder eine Wohnung an ein Ehepaar vermietet, hat er bei einer Kündigung oder einer Mietzinserhöhungsmitteilung Rücksicht auf die eheliche Gemeinschaft zu nehmen, wenn das Haus oder die Wohnung als Familienwohnung zu betrachten ist. Je nach Fall ist auch von Bedeutung, ob der Mietvertrag nur von einem der Ehegatten abgeschlossen wurde, oder ober er von beiden Ehegatten gemeinsam eingegangen wurde.
I. Familienwohnung
Familienwohnung ist das Haus oder die Wohnung, welche einem verheirateten Paar und dessen Kindern als Wohnsitz gilt. Es handelt sich um den gemeinsamen Haushalt der Ehegatten, also um den Ort, an dem die Ehegatten dauerhaft die eheliche Gemeinschaft leben. Auch wenn nur ein Ehegatte den Mietvertrag unterzeichnet, die Wohnung oder das Haus aber als Familienwohnung zu qualifizieren ist, greifen die Schutzvorschriften des Gesetzes. Hinzu kommt schliesslich, dass eingetragene Partnerschaften bezüglich der gemeinsamen Wohnung den gleichen Schutz wie Ehegatten an der Familienwohnung geniessen.
II. Regelungen bei Kündigung
Einhaltung der Formvorschriften
Bei einer Kündigung sind zunächst Formvorschriften zu beachten. Der oder die Mieter haben das Mietverhältnis schriftlich zu kündigen. Der Vermieter, der kündigt, hat zusätzlich das vom Kanton genehmigte Formular zu verwenden.
Kündigung durch den Mieter bei einer Familienwohnung
Handelt es sich zudem beim Haus oder der Wohnung um die Familienwohnung, so kann der Mieter, wenn er den Vertrag alleine unterzeichnet hat, den Mietvertrag nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Ehegatten oder des eingetragenen Partners kündigen. Die Zustimmung ist an den Vermieter zu richten und kann vor, mit oder nach der Kündigung erteilt werden. Die Zustimmung muss der Vermieterschaft zudem vor Beginn der Kündigungsfrist bekannt sein. Liegt die Zustimmung nicht vor, so ist die Kündigung nichtig. Will der Mieter kündigen, verweigert der Ehegatte bzw. der eingetragene Partner aber die Zustimmung, dann kann der Mieter den Richter anrufen, um sich vom Gericht die Zustimmung zur Kündigung erteilen zu lassen. Haben beide Ehegatten den Mietvertrag unterzeichnet, dann haben sie auch gemeinsam zu kündigen.
Kündigung durch den Vermieter bei einer Familienwohnung
Kündigt der Vermieter und handelt es sich um eine Familienwohnung, dann hat er das Kündigungsschreiben sowohl an seinen Vertragspartner als auch an den Ehegatten bzw. den eingetragenen Partner je separat zu richten. Auch der Ehegatte oder eingetragene Partner, welcher nicht Mietvertragspartei ist, kann sämtliche Rechte, die der Vertragspartei aus der Kündigung zustehen, selbständig wahrnehmen, also z.B. die Kündigung anfechten oder eine Mieterstreckung erwirken. Eine Erstreckungsvereinbarung ist nur wirksam, wenn sie auch vom Ehegatten oder eingetragenen Partner unterzeichnet worden ist. Die Möglichkeit, die Rechte eigenständig wahrzunehmen, kommt den Ehegatten auch dann zu, wenn sie den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet haben. Auch dann können sie die Rechte, welche ihnen aus der Kündigung zustehen, je getrennt und eigenständig wahrnehmen.
III. Regelung bei Mietzinsanfechtungen Einhaltung von Formvorschriften
Will der Vermieter während laufendem Mietvertrag den Mietzins ändern, hat er dies dem Mieter auf dem amtlichen Formular mitzuteilen, die Erhöhung zu begründen, den Kündigungstermin und die Kündigungsfrist einzuhalten, ebenfalls die zehntägige Bedenkfrist zu wahren und auf jegliche Kündigungsandrohungen zu verzichten.
Mitteilung an den oder die Mieter
Der Vermieter hat die Mietzinserhöhungsmitteilung dem oder den Mietern mitzuteilen. Wenn die Ehegatten den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet haben, ist ihnen die Mitteilung auch gemeinsam mitzuteilen. Zudem müssen hier – anders als im Fall der Kündigung – die beiden Mieter gemeinsam handeln. Ficht z.B. nur einer der Ehegatten die Mietzinserhöhung an, so tritt die Mietzinserhöhung wegen Ablaufs der Anfechtungsfrist in Kraft. Es gibt hier also nicht die Möglichkeit, dass die Ehegatten je getrennt vorgehen können. In diesem Bereich gibt es keinen Schutz der Familienwohnung.
IV. Zusammenfassung
Die Regelungen des Mietvertragsrechts bei Familienwohnungen sind kompliziert. Es empfiehlt sich für den Vermieter, in solchen Fällen den Mietvertrag von beiden Ehegatten unterzeichnen zu lassen. Eine Kündigung geht dann je getrennt an die beiden Ehegatten. Diese können ihre Rechte je getrennt wahrnehmen. Bei einer Mietzinserhöhung geht die Mitteilung gemeinsam an die Ehegatten. Diese müssen dann gemeinsam handeln. Das Handeln nur eines Ehegatten hat keine Auswirkung. Das gleiche Vorgehen empfiehlt sich bei eingetragenen Partnerschaften.
