I. Problemstellung
Wer als Eigentümer einer Liegenschaft mit einem Generalunternehmer baut oder dem Mieter erlaubt, selber Baumassnahmen in Auftrag zu geben, muss darauf achten, dass erstens die Baumassnahmen finanziert sind und dass zweitens die Unternehmen, die Arbeit leisten, dann auch tatsächlich bezahlt werden. Der Eigentümer könnte sonst mit der Eintragung von Grundpfandrechten dieser Unternehmen auf seinem Grundstück bös überrascht werden. Eine Ablösung der Pfandrechte ist nämlich meist nur über eine Bezahlung der Handwerker möglich. Bei einem Generalunternehmer riskiert der Eigentümer damit Doppelzahlungen und beim Mieter, dass am Schluss er für die baulichen Massnahmen des Mieters aufkommen muss. Der Grund für diese Gefahren liegt in der Möglichkeit der Bauhandwerker, ein Pfandrecht zur Sicherung ihrer Forderungen auf dem Grundstück zu erwirken, auf welchem sie Arbeiten ausgeführt haben.
II. Die Regelung des Bauhandwerkerpfandrechtes
Grund für die Privilegierung der Bauhandwerker
Mit der Regelung des Bauhandwerkerpfandrechtes im Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB sollen die mittelständischen Handwerker davor geschützt werden, dass ihre Arbeitsleistungen nicht bezahlt werden, obwohl sie mit ihrer Arbeit einen Mehrwert für das Grundstück geschaffen haben. Das ZGB räumt ihnen deshalb die Möglichkeit ein, für die Handwerkerforderung ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen zu lassen – das Bauhandwerkerpfandrecht.
Voraussetzungen des Bauhandwerkerpfandrechtes
Der Bauhandwerker, der zu Bauten oder anderen Werken auf einem Grundstück Arbeit und Material oder nur Arbeit geleistet hat, kann für seinen Werklohn die Errichtung eines Pfandrechtes auf diesem Grundstück fordern. Bauhandwerker ist nur eine selbstständige Person, die auf eigene Rechnung Leistungen erbringt. Meist liegt ein Werkvertrag zugrunde. Den Auftrag zur Leistung können neben dem Eigentümer des Grundstückes auch Dritte erteilen, wie der vom Eigentümer eingesetzte Generalunternehmer oder Mieter. Im letzten Fall braucht es allerdings eine Zustimmung des Grundeigentümers. Als geschützte Arbeiten kommen neben der Errichtung von Bauten oder Anlagen auch Abbrucharbeiten, Gerüstbau, Baugrubenabsicherung und ähnliches in Frage. Nur für planerische Leistungen kann kein Pfandrecht verlangt werden. Deshalb ist der Architekt nicht geschützt. Zudem kann nur für Arbeitsleistung ein Pfandrecht gefordert werden. Gleichgestellt wird es, wenn neben der Arbeit zusätzlich Material geliefert wird. Die reine Materiallieferung aber ist nicht geschützt. Eine Ausnahme bei Materiallieferungen wird nur gemacht, wenn das Material spezifisch für die Baustelle bearbeitet werden musste und deshalb anderweitig kaum mehr einsetzbar ist. Liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, kann der Bauhandwerker vom Abschluss des Werkvertrages bis 4 Monate, nachdem er die Abschlussarbeiten geleistet hat, die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts fordern. Wird die Frist von vier Monaten nicht eingehalten, ist das Recht des Bauhandwerkers verwirkt.
Zusätzlicher Schutz des Bauhandwerkers
Der Bauhandwerker wird sogar gegenüber der Bank geschützt, welche für einen Baukredit ein Pfandrecht einträgt, aber nicht dafür besorgt ist, dass mit dem Geld auch tatsächlich die Bauunternehmer bezahlt werden. Das kann vorkommen, wenn die Bank das Baudarlehen dem Grundeigentümer auszahlt, dieser das Geld für Autos, Ferien usw. ausgibt und dann das Geld nicht mehr für die Zahlung der offenen Bauhandwerkerrechnungen ausreicht. Bei einer Verwertung des Grundstückes würden zuerst die Bank und dann der Bauhandwerker bezahlt werden, weil die Bank meist im besseren Rang steht. Im schlimmsten Fall geht der Bauhandwerker sogar leer aus. Genau in diesem Punkt greift der gesetzliche Schutz. Liegt der oben genannte Fall vor, hat die Bank mit ihrem Verhalten dafür gesorgt, dass der Verwertungserlös des Grundstückes nicht mehr zur Bezahlung der Handwerkerrechnungen ausreicht, obwohl die Bauhandwerker zur Erhöhung des Grundstückwertes beigetragen haben. Das Gesetz sieht deshalb vor, dass in solchen Fällen die Bauhandwerker verlangen können, dass sie aus dem Verwertungserlös vorrangig befriedigt werden. Dann trägt die Bank den verbleibenden Verlust.
Gefahren von nicht erwarteten Zahlungen
Andererseits besteht auch für den korrekt handelnden Grundeigentümer die Gefahr von unerwarteten Zahlungen. Das kann dann passieren, wenn er einen Generalunternehmer anstellt und diesen auch bezahlt, der Generalunternehmer aber die Rechnungen der Bauhandwerker nicht begleicht. Eine ähnliche Situation liegt vor, wenn der Grundeigentümer dem Mieter die Erstellung von Bauarbeiten genehmigt, dieser in der Folge die Rechnungen der Bauhandwerker aber nicht bezahlt. Die nicht bezahlten Bauhandwerker können in diesen Fällen ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Grundstück eintragen lassen. Dem Grundeigentümer bleibt dann meist gar nichts anderes übrig, als die Handwerker zu befriedigen, damit die Pfandrechte wieder gelöscht werden. Im Effekt zahlt er so im Fall des Generalunternehmers die Arbeiten auf seinem Grundstück zweimal bzw. im Fall des Mieters begleicht er dessen Rechnungen. Das sorgt mit Sicherheit für böses Blut.
III. Fazit
Der Grundeigentümer sollte sich auch um die Bezahlung der Unternehmer kümmern, welche auf seinem Grundstück Arbeiten leisten. Er riskiert sonst, dass die Bauhandwerker auf seinem Grundstück Pfandrechte eintragen lassen. Besonders gefährlich ist die Situation, wenn der Grundeigentümer mit einem Generalunternehmer baut oder er dem Mieter erlaubt, auf dem Grundstück bauliche Massnahmen auszuführen.
