Nichts wird so heiss gegessen, wie es gekocht wird – dieses Sprichwort hat sich mit Blick auf die vom Berliner Senat angestrebte Mietpreis-Deckelung wieder einmal als wahr erwiesen. Die Vorschläge, welche die Aktienkurse von Immobilien-Unternehmen stark unter Druck gebracht hatten, wurden zuletzt überarbeitet und haben die Lage deutlich entspannt. Nach dem jetzigen Mietendeckel-Entwurf dürfen ab 2021 die Mieten um bis zu 1.3% im Jahr steigen, sofern sie die geplanten Obergrenzen nicht überschreiten. Die liegen je nach Baualter zwischen EUR 3.92 und EUR 9.80 nettokalt je Quadratmeter. Hinzu können Modernisierungsumlagen von höchstens EUR 1.40 je Quadratmeter kommen. Damit kann wohl jeder gut leben. Zumal an der Börse eines – wieder einmal – vergessen wurde. Vonovia hätte selbst mit dem ursprünglich angestrebten, deutlich strengeren Mietpreisdeckel leben können. Nur gut 10% der insgesamt 400‘000 Vonovia-Liegenschaften liegen in Berlin. In der ersten Jahreshälfte 2019 stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete über den gesamten Bestand von EUR 6.36 auf EUR 6.64 pro Quadratmeter – damit hat Vonovia prächtig verdienen können. Der Nettoertrag aus der Immobilienbewirtschaftung – kurz FFO 1 (Funds From Operations) – eine der massgeblichen Ertragszahl für die Branche, konnte im Vergleich zum Vorjahr um 11% auf EUR 609.1 Millionen ausgeweitet werden, wobei neben den höheren Mieteinnahmen auch Zukäufe in Schweden und Österreich die Kennzahl anschoben. Für das Gesamtjahr rechnen Analysten mit einem Anstieg des FF0 1 auf EUR 1.22 Milliarden, nach EUR 1.13 Milliarden im Vorjahr. Zudem steht Vonovia mit Blick auf die unsägliche Mietpreisdiskussion u.E. zu Unrecht in der Kritik. Im vergangenen Jahr summierte sich der Erlöszuwachs durch Neuvermietung und klassische Mieterhöhungen auf gerade 1.3%; umfassende und auf die Miete umlegbare Modernisierungen sorgten für Mietzuwächse von 2.9%. Ein Miethai dürfte deutlich aggressiver Vorgehen. Insgesamt, so schreiben auch die Analysten der UBS in einer Studie, sei der Berliner Mietpreisdeckel weniger belastend als angenommen. Zudem spreche das weiterhin sehr günstige Zinsumfeld und die anhhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen für die Aktie. Darüber hinaus gefällt uns auch die Internationalisierung des Unternehmens. Denn nach Österreich und Schweden scheint Vonovia nun den französischen Markt ins Visier zu nehmen. Wir gehen davon aus, dass der Immobilienkonzerne im Lauf der kommenden zwölf Monate in Frankreich in die Offensive geht. Anleger sollten die laufende Konsolidierung der Aktie nutzen und sich einige Papiere des deutschen Immobilienkonzerns ins Depot legen. Das aktuelle Kursniveau bietet eine gute Einstiegsgelegenheit für langfristig orientierte Anleger.
Konklusion:
Wir haben die jüngste Konsolidierung genutzt und sind in den deutschen Immobilienkonzern eingestiegen. Unser 12-Monats-Kursziel liegt bei EUR 59!
