Das Gute vorweg: Noch ist die Lage auf dem Schweizer Immobilienmarkt nicht dramatisch. Gemäss dem UBS Immobilienblasenindex gibt es zwar in Ballungsgebieten wie Zürich oder Genf Anzeichen für eine Überbewertung. Insgesamt hat das Preisniveau vor allem im Vergleich zu anderen internationalen Märkten und im Vergleich zur Situation in den späten 1980er bzw. Anfang der 1990er Jahre ein moderates Niveau erreicht.In Gegenteil sogar: Die jüngste Entwicklung deutet sogar eine Entspannung – zumindest für leidgeprüfte Mieter – auf dem Wohnimmobilienmarkt an. 64’893 Wohnungen oder Einfamilienhäuser standen per Erhebungsstichtag 1. Juni 2017 schweizweit leer, wie die jüngste Immobilienerhebung zeigt. Nie zuvor seien mehr Wohnungen in der Schweiz leer gestanden. In den Medien wurde das Thema schlagzeilenträchtig weitergesponnen. Ja, die Mietpreissteigerungen der letzten Jahre dürften in Zukunft – wenn überhaupt – nur noch in einem marginalen Rahmen stattfinden. Von Geisterstädten war in den letzten Wochen zu lesen. Realistisch betrachtet, sagt die Zahl von knapp 65‘000 leerstehenden Wohnungen erst einmal wenig aus – vor allem wenn bedacht wird, dass seit dem grossen Crash der 1990er Jahre im Schnitt fast 45‘000 Wohnungen auf den Markt kamen – pro Jahr. Angesichts dessen relativiert die sog. Leerstandsquote die Headlines der letzten Wochen. Denn diese beträgt gerade einmal 1.47%, was zwar über dem historischen Mittel von rund 1.0% liegt, aber noch deutlich von den Höchstständen der 1990er Jahr entfernt ist. Damals verzeichnete die Quote Spitzenwerte von 1.9%. Allerdings – und das zeigt die Statistik auch – gibt es bereits Regionen, in den tatsächlich die Zeichen auf Krise stehen. In 15 von insgesamt 2‘200 Gemeinden liegt die Leerstandsquote bereits bei 10% und mehr, bei 150 Gemeinden liegt sie über 5%. Der Markt kippt gerade: weg von einem Verkäufer- hin zu einem Käufermarkt. Der Grund für diese Entwicklung liegt auf der Hand. Das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage entwickelt sich nicht mehr im Gleichschritt. Denn während noch immer wie verrückt gebaut wird, sinkt die Nachfrage – auch durch eine sinkende Zuwanderung aus der Eurozone – deutlich. Eine Entwicklung, welche die Marktverhältnisse in der Schweiz noch über Jahre prägen dürfte und die Leerstandsquote unseres Erachtens in den kommenden zwei Jahren bis auf 2% anschwellen lassen wird. Die Vermarktung von Immobilien wird sich verlängern und die Zugeständnisse an potenzielle Mieter werden steigen. Dabei werden sich die Korrekturen zunächst von Neubauten zunehmend auch bei dem Altbestand auswirken. Lediglich in den Ballungsgebieten und Toplagen sowie in speziellen Bereichen des Immobiliensektors dürften sich die Preise stabil halten. Entsprechend ist es wichtig, sehr selektiv vorzugehen und auf die „richtigen“, wachstumsträchtigen Werte innerhalb des Immobiliensektors zu setzen.
Konklusion:
Wir waren noch nie Freunde von Immobilieninvestments. Eine Übergewichtung des Sektors lehnen wir ab. Für uns kommen nur einige, spezifische Aktien innerhalt der Immobilienbranche als Investition in Frage.
