Wir haben mit Vonovia und Deutsche Wohnen seit geraumer Zeit zwei deutsche Immobilienaktien im Depot, die unsere Erwartungen bisher voll erfüllt haben. Die Aktie der Deutsche Wohnen liegt über 20%, der Vonovia-Titel sogar rund 40% über unserem Einstiegsniveau. Auch langfristig konnten die Aktien aus dem Immobilien-Segment überzeugen. Niedrige Zinsen, ein ansprechendes Konjunkturumfeld und der seit Jahren anhaltende Bauboom haben der Branche glänzende Zeiten beschert. Der Branchenindex Epra Nareit Germany, der deutsche Immobilienaktien umfasst, konnte in den zurückliegenden fünf Jahren um sehr starke 140% zulegen; allein in den zurückliegenden zwölf Monaten verzeichnete der Index einen Zuwachs von rund einem Fünftel. Zum Vergleich: Der Deutsche Aktienindex konnte in den zurückliegenden fünf Jahren 60% zulegen. Mit Blick auf die vergangenen zwölf Monate tendiert der DAX um die Nulllinie. Mittlerweile erscheinen die Aktien aus dem deutschen Immobiliensegment jedoch zu einem grossen Teil ausgereizt. Im Wohnimmobilien-Segment, wo Vonovia und Deutsche Wohnen schwerpunktmässig tätig sind, liegen die Aktien im Schnitt rund 9% über dem sog. Nettovermögenswert (NAV; Wert des Immobilienportfolios abzüglich der Schulden). Nach der Kursrallye scheint das weitere Aufwärtspotenzial mittlerweile beschränkt zu sein. Die Unternehmen konnten ihre Finanzierungskosten im Niedrigzinsumfeld optimieren und ihre Schulden teilweise markant senken. Die operativen Gewinne konnten in den zurückliegenden Jahren im Schnitt im zweistelligen prozentualen Bereich gesteigert werden. Damit dürfte nun aber Schluss sein. Analysten erwarten durch die Mietpreissteigerungen noch Zuwächse im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich. An den Börsen dürfte sich dies in den kommenden Monaten vor allem in einer Seitwärtsbewegung der entsprechenden Aktien widerspiegeln. Trotz der etwas mageren Aussichten halten wir an unseren beiden Positionen aus dem deutschen Wohnimmobilien-Segment fest. Einerseits erhoffen wir uns mit Blick auf den Handelskonflikt zwischen den USA und Europa einen gewissen stabilisierenden Effekt. Sofern der Immobilienmarkt nicht selbst Ursache einer Krise war, haben sich Aktien aus dem Wohnimmobiliensegment im historischen Vergleich als krisenresistenter erwiesen. Selbst im Falle einer Konjunkturkrise sind zum Beispiel Mieteinnahmen weiter konstant, was den Unternehmen eine hohe Visibilität garantiert. Im Krisenfall ist dies an der Börse Gold wert. Das grösste Risiko wäre aus unserer Sicht ein unerwartet schneller Zinsanstieg, der die Finanzierungsbedingungen der Unternehmen deutlich verschlechtern würde. Doch dies ist u.E. nicht in Sicht.
Konklusion:
Investierte Anleger sollten die Aktie von Vonovia und/oder Deutsche Wohnen halten. Wir rechnen zwar nicht mit weiteren Kurssprüngen. Aber die Titel sollten die Stabilität des Portfolios erhöhen.
