Die Aktie unseres Depotwerts „Deutsche Wohnen“ (siehe Seite 21) steht seit Anfang Juni unter einem starken Abgabedruck. Notierte das Papier kurz nach dem Monatswechsel Mai/Juni über EUR 42, sackte der Kurs zuletzt unter die Marke von EUR 34 – ein neues 2019er Tief. Der Grund für diese unerwartete Talfahrt ist der überaus aggressive Wind, der den Immobilienkonzernen mittlerweile auch von Seiten der Politik entgegen weht. Nachdem zu Beginn bereits das Mietrecht zu Ungunsten der Konzerne verschärft wurde, will Berlin als erstes Bundesland noch einen Schritt weitergehen. Die deutsche Hauptstadt will einen fünfjährigen Mieterhöhungsstopp für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern einführen. Die Hauptstadt zählt zu den Städten mit den grössten Mieterhöhungen. Das Management der „Deutsche Wohnen“ hat sich nun zu einem ungewöhnlichen Schritt entschlossen – auch um der drohenden staatlichen Regulierung zu entgehen. Ab 1. Juli werden nach eigenen Angaben künftige Mieterhöhungen so begrenzt, dass ein Haushalt maximal 30% seines Nettoeinkommens für die Nettokaltmiete aufwenden müsse. Ferner solle jede vierte neu zu vermietende Wohnung an Mieter mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein vergeben werden. In welche Richtung der Vorstoss abzielt, macht ein Satz in der Erklärung deutlich: Weitere „regulatorische Eingriffe in das Mietrecht“ könnten dazu führen, dass die Selbstverpflichtung wieder zurückgenommen werde, so der Immobilienkonzern. Fakt ist: Gegenwärtig ist unseres Erachtens völlig unklar, ob die Berliner Politik eine solche Mietbremse überhaupt einführen kann. Die UBS erachtet eine solche regulatorische Massnahme als möglicherweise verfassungswidrig. Die Bank beruft sich dabei auf die Einschätzung „eines führenden deutschen Mietrechtsanwalts“. Mit Widerstand rechnen auch die Analysten von Oddo BHF. Sie erwarten, dass Vermieter und Verbände gegen die staatliche Regulierung rechtlich vorgehen werden. So oder so – es werden wahrscheinlich noch viele Monate, wenn nicht sogar noch Jahre vergehen, bis die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Einführung eines fünfjährigen Mietpreiserhöhungsstopps festgesetzt sind. Angesichts dessen erscheint uns der jüngste Kurseinbruch bei Deutsche Wohnen und anderen Immobilienaktien als negative Übertreibung. Angesichts der angespannten Lage von Angebot und Nachfrage gehen wir von einer weiter sehr robusten Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts aus. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld spricht ebenfalls für diese Annahme.
Konklusion:
Die Sorge, dass die Berliner Planspiele in anderen Bundeländern Schule machen, spiegelt sich in den Kurseinbrüchen bei Deutsche Wohnen wider – eine negative Überreaktion. Es wird Jahre dauern, bis die rechtlichen Rahmenbedingungen abgeklärt sind. Wir erwarten, dass ein Mieterhöhungsstopp nicht rechtens ist.
